Сдача квартиры внаем юридическому лицу

Здравствуйте.

Сдача квартиры юридическому лицу в Республике Беларусь одним из собственников, при наличии раздельных лицевых счетов и нескольких собственников, требует строгого соблюдения законодательства — прежде всего в части налогообложения, режима собственности и гражданско-правового оформления.

Основные правовые положения
1. Квартира находится в долевой собственности (двое собственников).
Согласно ст. 255 Гражданского кодекса РБ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только по согласию всех сособственников.

Следовательно, один собственник не вправе единолично сдавать внаем всю квартиру или её обособленные части без согласия второго собственника.

Даже при раздельных лицевых счетах, юридически это всё ещё единый объект недвижимости.

2. Заключение договора найма с юридическим лицом
Сдача квартиры юрлицу для проживания работников — это коммерческий наём жилья, регулируемый гл. 34 ГК РБ и договором имущественного найма. Юрлица вправе арендовать жилую площадь у физических лиц, но:

– должен быть договор от всех собственников (или с согласия всех);
– оплата по безналичному расчёту делает сделку прозрачной для налоговой.

Если договор подписывает только один собственник, фактически сдавая объект, принадлежащий двум лицам, — это может быть квалифицировано как:

– нарушение порядка распоряжения имуществом,
– и/или уклонение от налогов вторым собственником, если его доля также используется в сдаваемом жилье, но не задекларирована.

Возможные налоговые последствия для второго собственника (вас)
Если вся квартира используется, но доход получает только один сособственник, налоговая может запросить пояснения, в том числе:

на каком основании используется доля второго собственника;

почему нет договора со всеми собственниками;

не возникает ли налогообязательства у второго собственника.

Как действовать правильно:
Вариант 1: Совместное заключение договора
– Вы и родственница вместе заключаете договор с юридическим лицом,
– Указываете доли собственности, распределение платежей,
– Налоги уплачиваются пропорционально (либо одним из вас с распределением внутри семьи).

Вариант 2: Доверенность от второго собственника
– Вы выдаёте нотариальную доверенность на сдачу вашей доли,
– Родственница заключает договор от имени всех собственников,
– Доход считается совместным, и налог уплачивается с общей суммы.

Вариант 3: Заключение договора только на её долю
– Теоретически возможно, но на практике юридическое лицо не может использовать часть квартиры, особенно без технического раздела — это вызывает юридические и технические сложности.

Налогообложение
Сдача жилья юрлицу облагается подоходным налогом (13%),

Уплачивается ежеквартально либо по договору через налоговую (если в РБ гражданин не ИП или не самозанятый — используется уведомительный порядок),

Контроль за поступлением оплаты по безналу делает такие договоры видимыми для ИМНС, что повышает риск вопросов к второму собственнику.

Вывод
Да, может быть нарушением закона, если ваша родственница сдаёт всю квартиру, подписывает договор от себя одной, и вторая доля (ваша) используется без оформления и учёта.

Чтобы избежать проблем:

Либо оформите договор совместно,

Либо выдайте нотариальную доверенность,

Либо оформите отдельный договор по своей доле (что юридически сложно, но возможно при техразделе).