Аренда земли в Беларуси с 2026 года: почему платить теперь нужно как земельный налог

Июль 2026  ·  yur-24.by  ·  Земельное право

С 1 января 2026 года изменился порядок расчёта арендной платы за землю, находящуюся в государственной собственности. Теперь её размер приравнен к земельному налогу, а арендаторы сами исчисляют сумму к уплате — как и по налогу. Разбираем, что изменил Указ № 439, кого это касается, как теперь считать арендную плату и какие льготные категории предусмотрены.

Что изменилось

С 1 января 2026 года вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 17 декабря 2025 г. № 439 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» и утверждённое им Положение. Главное новшество: размер арендной платы за государственную землю теперь равен размеру земельного налога, исчисленного по Налоговому кодексу (НК).

Смысл реформы — установить равные условия по земельным платежам независимо от вида прав на участок. Раньше владельцы земли на праве собственности платили земельный налог, а арендаторы госземли — арендную плату, рассчитанную иначе. Теперь эти платежи выравниваются: аренда считается по тем же правилам, что и налог.

Как было раньше

До 1 января 2026 года (по ранее действовавшему Указу № 160) размер ежегодной арендной платы за земельный участок указывался непосредственно в договоре аренды. Арендатор ориентировался на сумму, прописанную в договоре, и порядок её пересмотра.

Теперь эта логика изменилась: размер арендной платы, прописанный в договоре, при расчёте больше не используется. Арендаторы самостоятельно определяют арендную плату за каждый отчётный год по новым правилам — в размере земельного налога. Это существенное изменение для всех, кто арендует государственную землю.

Как считать теперь

По новому порядку арендная плата за землю определяется так же, как исчисляется земельный налог по НК — на основе кадастровой стоимости или площади участка, ставок земельного налога и установленных коэффициентов (в том числе с учётом решений местных Советов депутатов). Фактически арендатор проходит тот же расчёт, что и плательщик земельного налога.

Кого это касается

Новый порядок затрагивает прежде всего организации — арендаторов земельных участков, находящихся в государственной собственности. Именно они теперь самостоятельно определяют и размер арендной платы, и сумму к уплате за каждый год. Особенности признания плательщиками арендной платы для отдельных категорий (например, бюджетных организаций, юрлиц, ведущих лесное хозяйство) аналогичны правилам по земельному налогу.

Для бизнеса это означает необходимость перестроить внутренние процессы: научиться считать арендную плату по «налоговой» логике, учитывать ставки и коэффициенты, следить за сроками и корректно отражать платежи.

Льготные категории и коэффициенты

Указ № 439 предусматривает и особенности для отдельных категорий участков и плательщиков:

Также особые правила установлены для отдельных территорий — например, для резидентов специальных парков и зон. Поэтому важно проверять, не подпадает ли ваш участок под льготную категорию или особый порядок.

Права и обязанности плательщиков

Важное следствие реформы: плательщики арендной платы за землю пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для плательщиков налогов, сборов (пошлин). То есть арендная плата за землю по своему администрированию максимально сближена с налогом.

Это значит, что к арендной плате применяются «налоговые» правила и подходы: порядок исчисления, ответственность за неуплату, взаимодействие с налоговыми органами. Для арендатора это одновременно и упрощение (единая логика), и повышение требований к дисциплине расчётов.

Что делать арендатору

1. Пересчитайте арендную плату по всем участкам, которые есть у вас на 1 января 2026 года, — в размере земельного налога.
2. Учтите ставки и коэффициенты, включая решения местных Советов депутатов и понижающие коэффициенты, если применимо.
3. Проверьте льготы: не подпадает ли участок под уменьшение платы или освобождение.
4. Не рассчитывайте на префайлинг — предварительно заполненной декларации, как по земельному налогу, здесь нет; считайте сами.
5. Соблюдайте сроки и порядок уплаты, помня, что вы пользуетесь правами и несёте обязанности плательщика налогов.
6. При сложностях привлеките юриста — особенно если участков много или есть спорные вопросы по ставкам и коэффициентам.

Риски и ошибки

Ещё одна частая ошибка — не учесть местные коэффициенты и льготные категории, из‑за чего сумма считается неверно (как в большую, так и в меньшую сторону). Поэтому расчёт стоит делать аккуратно, а при значительных площадях или сомнениях — сверять с юристом или специалистом по налогам.

Пример: как изменился расчёт

Чтобы показать суть реформы, рассмотрим упрощённый пример. Организация арендует у государства земельный участок под свою деятельность. Раньше она платила арендную плату, размер которой был указан в договоре. С 2026 года эта сумма для расчёта больше не применяется: организация должна определить арендную плату в размере земельного налога — то есть исходя из кадастровой стоимости (или площади) участка, ставки земельного налога и установленных коэффициентов.

Если по договору сумма была одной, а «налоговый» расчёт даёт другую, платить нужно именно по новому, «налоговому» расчёту. Поэтому первое, что стоит сделать каждому арендатору, — заново пересчитать плату по всем своим участкам и сравнить с тем, что платилось раньше.

Чем аренда отличается от собственности

После реформы платежи за землю максимально сблизились, но различия остаются. Собственник участка платит земельный налог и по нему получает предварительно заполненную декларацию (префайлинг). Арендатор госземли платит арендную плату в размере налога, но префайлинга для него не предусмотрено — расчёт он делает сам. Кроме того, у арендатора и собственника могут отличаться отдельные льготы и коэффициенты. Поэтому важно понимать свой статус и применять правильные правила.

Как перестроить учёт

Бизнесу стоит заранее адаптировать внутренние процессы под новые правила: научиться считать арендную плату по «налоговой» логике, отслеживать ставки и решения местных Советов депутатов, учитывать льготные коэффициенты и освобождения, соблюдать сроки уплаты. Поскольку к арендной плате применяются права и обязанности плательщиков налогов, дисциплина расчётов должна быть на «налоговом» уровне. При большом количестве участков или сложных ситуациях расчёт стоит доверить специалисту.

Частые вопросы

Материал носит общий информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. По вашей ситуации обратитесь к юристу или специалисту по налогам.